各物业服务企业：

现将《喀左县住宅前期物业服务收费管理办法》下发给你们，请严格遵照执行。

喀左县发展和改革局   喀左县住房和城乡建设局

     2022年11月22日

     （此文件公开发布）

喀左县住宅前期物业服务收费管理办法

第一条 为进一步规范住宅前期物业服务收费行为，保障业主和物业服务企业的合法权益，根据《中华人民共和国民法典》、《中华人民共和国价格法》、国务院《物业管理条例》、《辽宁省定价目录》（2018年版）和《辽宁省物业管理条例》等法律法规规定，参照《朝阳市住宅前期物业服务收费管理办法》，结合我县实际，制定本办法。

第二条本办法适用于喀左县城市规划区内住宅前期物业服务收费及监督管理工作。

第三条本办法所称前期物业服务收费，是指物业管理企业按照前期物业服务合同的约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维护、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序，向业主所收取的费用。

第四条前期物业服务实行有偿服务，应当遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则。

第五条政府提倡通过市场竞争机制选择物业服务企业，鼓励物业服务企业开展正当的价格竞争，禁止价格欺诈，促进物业服务收费标准通过市场竞争形成。

第六条县价格主管部门会同县物业行政主管部门在各自职权范围内负责物业服务收费的监督管理工作。

第七条 物业服务企业收费应当区分不同物业的性质和特点、物业服务的不同阶段，分别实行政府指导价和市场调节价。

普通住宅的前期物业服务收费，实行政府指导价；非住宅物业、别墅以及业主委员会成立后的物业服务收费实行市场调节价。

第八条住宅前期物业服务收费包括：

（一）住宅物业费；

（二）电梯运行物业费；

（三）门卡、电梯卡费用；

（四）装饰装修垃圾清运费；

（五）装修搬运材料运料费。

除以上收费项目外，物业服务企业不得强制向业主（使用人）和装修单位（装修人）收取装修保证金等费用，对个别业主单独提供服务单独收费的，以双方签订的服务合同为准。

第九条住宅前期物业服务收费实行等级管理。根据住宅小区物业的配套设施、环境和物业服务企业提供的服务内容、服务标准以及服务质量等因素，分为四个等级（详见附件：喀左县居民住宅前期物业服务等级评定办法和指导性标准）。各等级的收费标准为：一级每月每建筑平方米1.20元以上；二级每月每建筑平方米0.80元—1.20元(含1.20元);三级每月每建筑平方米0.50元—0.80元(含0.80元);四级每月每建筑平方米0.50元（含0.50元）以下。

第十条电梯运行物业费按户据实分摊，但整栋楼高12层（含12层）以上的每户每月不超过60元，整栋楼高12层以下的每户每月不超过90元。

第十一条行人门卡、车辆门卡、电梯卡等其他物业费按成本收取，行人门卡每卡不超过10元，车辆门卡每卡不超过50元，电梯卡每卡不超过15元（使用电梯并交纳电梯运行物业费的业主可按家庭人口数领取电梯卡，电梯卡首次领取不得收费，超过规定人口数或丢失补办的按标准收费）。实行一卡通（行人门卡、车辆门卡）每卡不超过60元，一卡通包括电梯卡的每卡不超过100元。

第十二条 物业服务企业与业主签订物业服务合同时，对非精装修业主可一次性收取装饰装修垃圾清运费，最高收费标准为100平方米以上（含100平方米）每户不超过300元，100平方米以下每户不超过200元。

第十三条物业服务企业与业主签订物业服务合同时，对非精装修配置电梯楼房业主，需要使用电梯运送装修材料的，经双方另外签订协议，可一次性收取装修搬运材料运料费，最高标准为2－12层每户不超过360元，13层以上每户不超过540元，没有另外签订协议的不允许向业主强制收费。因装修搬运材料造成电梯轿厢、楼道墙地面、扶手等共用部位、共用设施设备损坏，物业服务企业可与造成损害的业主（使用人）及装修单位（装修人）协商确定一次性修复补偿，由物业服务企业负责在集中装修过后统一修复。

第十四条普通住宅小区内住宅以经济适用住房、拆迁安置住房等保障性住房为主的，其前期物业服务收费不得高于三级收费最高标准。

第十五条物业服务企业的代收费用。物业管理区域内，供水、供电、供气、供热等专业经营单位应当按照最终用户使用的计量器具显示计量值向其收取费用（未安装供热计量器具的除外），不得转嫁户外管线或者其他设施的损耗和损失。

专业经营单位可以委托物业服务企业代收有关费用，并按照约定支付手续费，但接受委托的物业服务企业，不得向业主收取手续费等额外费用，也不得超过委托协议确定的收费范围和收费标准。

代收取暖费。按《朝阳市城市供热条例》第十五条规定“新建建筑供热设施保修期为两个供热期。在保修期内，不得暂停供热。未办理入住手续的房屋，由开发建设单位承担热费；已办理入住手续的房屋，由房屋购买人承担热费。”物业服务企业可根据委托协议代收取暖费，在保修期内，根据办理入住手续的时间，分别向开发建设单位和房屋购买人收取取暖费，不得将应由开发建设单位承担的取暖费全部由房屋购买人承担。

代开发建设单位收费。物业服务企业可根据与开发建设单位签订的《前期物业服务合同》，代开发建设单位向房屋购买人收取相关费用，但收费范围和收费标准不准超过买卖双方签订的《商品房销售合同》中规定的收费内容。

第十六条住宅物业费以房屋所有权证登记的建筑面积计算。其中，阁楼、非封闭式集中管理的单体车库按房屋所有权证登记的建筑面积减半计算，地下室和半地下室不收取物业费。

未办理房屋所有权证的，以房屋买卖合同中约定的面积计算。

第十七条普通住宅小区的开发建设单位应当在销售物业之前，拟定前期物业服务方案，确定物业服务等级，在公布的相应等级的收费标准内，通过招标或与物业服务企业协议拟定具体的收费标准，并在前期物业服务合同中明确。

第十八条　新建物业的配套建筑及设施设备经建设行政主管部门竣工综合验收合格后，开发建设单位方可向物业买受人办理物业交付手续。将未达到交付条件的新建物业交付给买受人的，应当承担相应的责任，并承担前期物业服务费用。

已交付业主的物业，物业服务费由业主承担；未交付的或者已竣工但尚未售出的物业，物业服务费由开发建设单位全额承担。开发建设单位与物业买受人约定减免物业服务费的，减免费用由开发建设单位承担。

前款所称交付是指按照房屋买卖合同约定的时间，业主收到书面交付通知并办妥相关交付手续。业主收到书面交付通知后，在通知期限内无正当理由不办理相关交付手续的，视为交付。建设单位没有事先书面通知的，以业主实际办完相关交付手续为准。

第十九条按属地检查原则，对物业服务企业的价格监督检查由物业所在的县价格主管部门和市场监管部门负责。

开发建设单位向物业买受人办理物业交付手续30日前，由物业服务企业向价格主管部门办理收费标准审批手续，为签订《前期物业管理服务协议》确定具体服务价格和代收费内容。需要提供以下材料：

（一）物业行政主管部门的备案材料；

（二）收费标准的申请；

（三）前期物业服务合同；

（四）《喀左县居民住宅前期物业服务等级评定办法》相应等级的自评分；

（五）《前期物业管理服务协议》样本；

（六）代收费协议和相关资料。

物业服务企业在申请中要对提供材料的真实性提供保证。

第二十条 价格主管部门接到物业服务企业的申请及相关材料并进行书面审查后，组织专家评审组，对物业服务企业按《喀左县居民住宅前期物业服务等级评定办法》进行评分，主要是对硬件、制度、计划等内容进行评分，对日常维护管理等由业主监督的事项，可视为完成。专家组由价格主管部门3人、物业行政主管部门3人、物业买受人3人、物业服务企业3人、物业服务行业协会1人、街道社区２人组成。评分达到90分及以上的可执行拟定的指导性标准;达不到90分的，按下一等级评分，达到90分及以上的，执行下一等级标准;仍然达不到90分的，依次降低等级标准至四级标准。

第二十一条在物业买受人办理入住手续时，前期物业服务企业依据价格主管部门审批的收费标准与物业买受人签订《前期物业管理服务协议》，向物业买受人预收物业服务费，预收物业服务费期限不得超过一年。

经审批的前期物业服务收费标准为最高标准，物业服务企业可根据服务情况下调不限，执行一年以后，若需要上调收费标准，经入住的住宅业主户数的50%（含）以上同意后，按规定程序重新审批。审批后，物业服务企业要与业主重新签订《前期物业管理服务协议》。

第二十二条为及时掌握前期物业服务成本收支情况，县价格主管部门会同县物业主管部门于每年一季度选择一定数量的有代表性的住宅小区作为成本监审对象，对其物业服务成本进行监审。物业服务企业应当积极配合并如实提供服务成本，不得弄虚作假。

第二十三条物业服务企业应当按照价格主管部门的规定实行明码标价，可采取公示栏、收费手册、多媒体终端等方式在物业管理区域内的显著位置，公示物业服务企业名称、服务等级、服务标准、收费项目、收费标准、计费方式、收费依据、监督举报电话等有关事项。

物业服务收费标准发生变化时，物业服务企业应当在执行新标准前，将所公示的相关内容进行调整，并公示新标准开始实行的日期。

第二十四条县价格行政主管部门会同县物业行政主管部门，应当根据本行政区域内经济发展情况，按照规定的定价权限和程序定期调整并公布物业服务指导性收费标准。

县价格主管部门、县物业行政主管部门对物业服务企业的服务内容和服务标准、收费项目和收费标准进行监督。

第二十五条物业服务企业不执行政府指导价，有下列行为之一的，责令改正，没收违法所得，并处违法所得５倍以下的罚款；没有违法所得的，处５万元以上50万元以下的罚款；情节严重的，责令停业整顿：

（一）超出政府指导价浮动幅度制定价格的；

（二）擅自制定属于政府指导价范围内的商品或者服务价格的；

（三）提前或者推迟执行政府指导价的；

（四）自立收费项目或者自定标准收费的；

（五）采取分解收费项目、重复收费、扩大收费范围等方式变相提高收费标准的；

（六）对政府明令取消的收费项目继续收费的；

（七）违反规定以保证金、抵押金等形式变相收费的；

（八）强制或者变相强制服务并收费的；

（九）不按照规定提供服务而收取费用的；

（十）不执行政府指导价的其他行为。

第二十六条物业服务企业应当按照《明码标价和禁止价格欺诈规定》实行明码标价，应当标示服务项目、服务内容和价格或者计价方法。不得在标价之外加价出售商品或者提供服务，不得收取任何未予标明的费用。违反《明码标价和禁止价格欺诈规定》的，由县级以上市场监督管理部门责令改正，可以处三万元以下罚款；情节严重的，处三万元以上十万元以下罚款。

第二十七条　本办法自公布之日起执行，管理范围是自公布之日起物业服务企业向县级物业行政主管部门办理备案的项目，业主委员会成立后，前期物业服务终止，其收费标准由业主委员会与物业服务企业协商确定。本办法公布之前的物业服务收费标准，仍按原规定执行。

若省、市价格主管部门和省、市物业行政主管部门对管理范围和服务等级标准有新规定，将适时修改管理办法，并按修改后的管理办法执行。

第二十八条本办法由喀左县发展和改革局、喀左县住房和城乡建设局依照各自职权负责解释。

附件：喀左居民住宅物业前期服务等级评定办法和指导性收费标准（2022）