《辽宁省物业管理条例》解读

喀左县房产管理处处长 白卓远

主持人：各位网友，大家好！这里是由喀左县人民政府办公室政务公开办公室、政府门户网站、喀左县融媒体中心联合推出的《在线访谈》节目。今天我们邀请到的嘉宾是喀左县住建局房产处处长白卓远，欢迎您，白处长。

白卓远：主持人好，各位网友好。

主持人：物业管理关系千家万户，做好物业管理工作既是保障群众居住生活的基本前提，也是实现城市精细化管理的重要举措，更是贯彻落实“六稳”“六保”要求的中心任务。今天白处长能否为我们普及下物业管理相关知识？

白卓远：好的。下面我讲一下我县物业的基本情况。在县委、县政府的正确领导下，经过全体物业管理工作者的不懈努力，物业管理工作得到了快速发展，物业管理的范围和领域不断扩展和延伸。截至2022年底，全县共有物业服务企业24家、从业人员1067人，已实施物业管理的小区137个、面积643万㎡，住宅小区已成立业委会的110个，物业管理覆盖面达到96%，2023年末将按照县委、县政府要求实现物业管理全覆盖，全县物业管理行业发展态势良好。

物业管理在创建全国卫生城市、文明城市、园林城市等各类创建活动及城市公共突发事件应急管理中直接起到了积极作用。但是我县物业行业的发展依然存在着一些短板和问题，如业主大会、业主委员会职责履行不到位，业主难以实现自我管理；前期物业管理中，承接查验等活动不规范，遗留问题较多；部门职责不清晰，执法进小区难；群众对老旧小区整治有较高要求；部分老旧小区需要加强管理等。

主持人：大家都知道《辽宁省物业管理条例》从2008年制定，并经历了两次修改，现行的《条例》2020年修订，请白处长介绍下《辽宁省物业管理条例》在我县的实施情况？

白卓远：城市发展规模扩大，房地产市场日益增长，物业服务市场日趋完善成熟。现行的《条例》更加契合时代的发展方向和广大居民群众日益增长的对美好生活的向往。

经历了全面实行政府指导价格，全面放开价格到现在的政府指导价格与市场调节价格并存，物业管理企业从资质审批准入到取消准入条件进行充分的市场竞争。为完善物业服务、物业管理提供了充分的政策法律空间，提供了良好的市场竞争环境，群众乐享优质的物业服务。

主持人：物业管理是我们每个业主都很关心的问题，那么请白处长给我们介绍下物业管理的主要内容？

白卓远：物业管理是指业主通过选聘物业服务企业，由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动。

主持人：白处长，业主在物业管理活动中应履行哪些义务？

白卓远：国务院《物业管理条例》第七条规定业主在物业管理活动中，履行下列义务：

（1）遵守管理规约、业主大会议事规则；

（2）遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；

（3）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定；

（4）按照国家有关规定交纳专项维修资金；
    （5）按时交纳物业服务费用；
    （6）法律、法规规定的其他义务主持人：在物业管理区域内不得有哪些行为？物业服务企业应当履行哪些义务？你在这给我们普及一下。

白卓远：根据《辽宁省物业管理条例》第七十一条规定，在物业管理区域内不得有下列行为：（1）装修过程中擅自变动房屋建筑主体和承重结构；（2）侵占、损坏共用部位、共用设施设备；（3）违法搭建建筑物、构筑物；（4）擅自改变建筑物及其附属设施用途；（5）擅自改变房屋外观；（6）在建筑物、构筑物上涂写、刻画或者违反规定悬挂、张贴宣传品；（7）堆放易燃、易爆、剧毒或者含有放射性物质的物品，排放有毒、有害物质或者超过规定标准的噪音；（8）侵占、损坏公共绿地及其附属设施；（9）违反规定倾倒垃圾、污水和杂物，焚烧垃圾；（10）违反规定放车辆；（11）违反规定摆摊设点、占道经营；（12）违反规定饲养宠物、家畜家禽；（13）违反规定种植果树、蔬菜；（14）法律、法规和管理规约禁止的其他行为。

《辽宁省物业管理条例》第四十九条明确了企业义务，（1）按照物业服务合同约定，提供物业服务；（2）及时向业主、物业使用人告知安全合理使用物业的注意事项；（3）接受业主和业主委员会的监督，定期听取业主的意见和建议，改进和完善物业服务；(4)协助有关部门开展社区文化和精神文明建设活动; (5)受委托管理电梯、消防设施的，应当依法依规履行安全管理职责; (6)法律、法规规定或者物业服务合同约定的其他义务。

主持人：关于接受业主投诉都有哪些规定和要求？

白卓远：《辽宁省物业管理条例》第六十条规定市、县物业行政主管部门应当建立物业管理服务投诉受理制度，公布投诉方式，接受业主、业主委员会、物业使用人的投诉，及时答复处理结果。经核查属实的，县物业行政主管部门应当向物业服务企业发出整改通知，责令其限期整改。

住建、公安、市场、环境、卫健、发改等部门，应当加强物业管理区域内公共秩序、治安消防、物业服务收费、环境卫生、房屋使用、小区绿化等方面的监督管理，建立违法行为投诉登记制度，并在物业管理区域内显著位置公布联系方式，依法处理违法行为;有关部门应当自收到投诉之日起十五日内进行调查、处理，并答复投诉人。

按照本规定县物业管理办公室投诉电话0421-4898126，接受业主相关问题的投诉并处理。

主持人：收取物业服务费用有哪些规定？

白卓远：《辽宁省物业管理条例》第四十四条规定新建物业的配套建筑及设施设备经建设行政主管部门竣工综合验收合格后，建设单位方可向物业买受人办理物业交付手续。将未达到交付条件的新建物业交付给买受人的，应当承担相应的责任，并承担前期物业服务费用。

已交付业主的物业，物业服务费由业主承担;未交付的或者已竣工但尚未售出的物业，物业服务费由建设单位全额承担。建设单位与物业买受人约定减免物业服务费的，减免费用由建设单位承担。

第五十七条规定物业服务收费可以采取包干制或者酬金制等方式。实行酬金制的，物业服务企业应当按照规定对物业服务各项资金的收支建立台账，定期如实公示并接受业主监督和业主委员会核查。

物业服务企业可以根据物业服务合同预收物业服务费用，预收期限最长不得超过一年。

第五十八条规定业主应当按照物业服务合同约定按时支付物业服务费用。业主欠交物业服务等费用的，物业服务企业可以通过上门催交等方式，督促其限期支付;逾期不支付的，物业服务企业可以依法申请仲裁或者提起诉讼。拒不履行仲裁裁决和生效判决的，物业服务企业可以依法向人民法院申请强制执行，人民法院按照有关规定录入个人信用信息系统。物业发生转移或者灭失的，业主或者物业使用人应当结清物业服务费用。

主持人：物业管理服务过程中的纠纷如何处理是困扰业主的一个难题，该由哪一个部门牵头处理呢？

白卓远：根据《辽宁省物业管理条例》第六十四条的规定，实行物业管理协调会议制度。物业管理协调会议应当由街道办事处或者乡镇人民政府负责召集，物业行政主管部门、公安派出所、司法所、居(村)民委员会、物业服务企业等单位以及业主委员会或者业主代表参加。物业管理协调会议主要协调解决下列事项:
(1)具备成立业主大会条件而未依法成立;

(2)业主委员会未依法履行职责;

(3)业主委员会委员不足半数或者未依法换届;

(4)物业服务企业未依法撤离和办理交接手续;

(5)物业管理服务过程中发生的纠纷;

(6)其他需要协调解决的物业管理事项。

县物业办会根据此项规定积极参加街道办事处召集的物业管理协调会议，从专业的角度提供政策法规支持，助力解决纠纷。

主持人：住宅小区的专项维修资金要怎么去申请呢？你来给我们介绍一下？

白卓远：根据《住宅专项维修资金管理办法》的相关规定，第一步：相关业主提出申请；第二步：社区居民委员会、物业企业、业主委员会、相关业主共同制定《维修和更新改造方案》；入户征求专有部分业主意见并达到双三分之二业主同意的法定条件，在小区明显位置对应公示材料进行公示；第三步：申请单位提交完整书面材料到主管部门，包括：申请报告、公示照片、公示证明、业主征求意见材料、业主确认证明、维修和更新改造方案，委托第三方招投标，签订施工合同；第四步：施工、验收，留足质量保证金、拨付款项。

主持人：那么我们要成立业主大会，成立的条件又是什么呢？都有哪些规定？

白卓远：根据《辽宁省物业管理条例》第十八条规定，符合下列条件之一的，街道办事处或者乡镇人民政府应当会同县物业行政主管部门组织成立首次业主大会会议筹备组、召开首次业主大会:

(1)交付的专有部分面积超过建筑物总面积百分之五十的;(2)交付的房屋户数达到总户数百分之五十的;(3)自交付首位业主之日起满二年且已交付户数比例达到百分之三十的。

主持人：业主委员会作为业主大会的执行机构，它应当履行哪些职责？

白卓远：《辽宁省物业管理条例》第三十四条规定业主委员会履行下列职责:

(1)执行业主大会的决定和决议，维护业主合法权益;

(2)召集业主大会会议，报告物业管理实施情况;

(3)代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同;

(4)及时了解业主、物业使用人的意见和建议，监督和支持物业服务企业履行物业服务合同;

(5)监督管理规约的实施;

(6)督促业主按时支付物业服务费及其他相关费用;

(7)组织和监督住宅专项维修资金的筹集和使用;

(8)调解业主之间、物业服务企业与业主之间因物业使用、维护和管理产生的纠纷;

(9)业主大会赋予的其他职责。

主持人：节目最后请白处长给我们介绍一下今后咱们喀左县的物业管理工作将如何开展？

白卓远：在下一步工作中，我们将认真贯彻落实省市县文件精神，在县委县政府领导下，下大力气抓好物业管理工作，主要从以下几个方面入手：

一是积极推进物业企业信用评价体系建设，建立企业信誉“红、黑”名单制度；

二是探索出台《业主委员会履职负面清单》规范业主委员会委员依法履职；

三是优化简化使用维修资金手续，最大限度提高解决问题的效率；

四是多措并举解决小区停车难，探索机关单位和小区错峰停车；

五是加快电动汽车充电设施建设，通过“两代表一委员”的提案议案，结合我县情况积极推进规划、建设、电力共同发力；

六是全力推进综合执法进小区，尽可能缩短业主投诉问题的解决时间。

主持人：感谢白处长的精彩讲解，我们的栏目已经接近尾声，再次感谢白处长走进在线访谈栏目。本栏目也将持续关注住建领域工作，谢谢大家，我们下期再见。